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🚨 "집 증여 잘못했다간 세금폭탄" 70대 부모님, 자녀에게 집 물려주기 전 반드시 알아야 할 세금 계산법 (2025년 최신)

금융아팀장 2025. 11. 18. 16:54

"엄마, 세금이 1억 5천만 원이 나왔어요..."

올해 73세 김순자 씨는 서울 송파구 아파트(시세 10억)를 아들에게 증여한 후 충격을 받았습니다. 은행 직원이 "증여가 상속보다 유리하다"라고 했지만, 막상 세금 고지서를 받아보니 증여세 1억 5천만 원. 게다가 취득세까지 합치면 2억 원이 훌쩍 넘었습니다.

더 큰 문제는, 조금만 다르게 했어도 세금을 절반 이하로 줄일 수 있었다는 사실입니다.

2025년 11월 현재, 부동산 증여·상속 관련 세금 규정이 복잡해지면서 잘못 판단하면 수천만 원 손해를 보는 사례가 급증하고 있습니다. 특히 70대 이상 부모님들이 "빨리 물려줘야 한다"는 조급함에 제대로 알아보지 않고 증여했다가 큰 손해를 보고 있습니다.

이 글을 끝까지 읽으셔야 하는 5가지 이유:

상속 vs 증여, 어느 쪽이 유리한지 정확한 계산으로 비교
2025년 11월 최신 세율과 공제 한도 완벽 정리
5억/10억 아파트 실제 계산 예시 - 내 집은 세금이 얼마?
합법적 절세 전략 5가지 (배우자 공동명의, 분할 증여 등)
절대 하면 안 되는 실수 3가지 (명의신탁, 10년 규정 등)

이 글을 읽는 15분이 당신의 소중한 재산 수천만 원을 지키는 시간이 될 것입니다.

본 글은 2025년 11월 18일 기준 국세청 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다.

1. 상속 vs 증여, 정확히 뭐가 다를까요?

기본 개념부터 확실하게

구분	상속	증여
시점	부모님 사망 후	살아계실 때
세금 종류	상속세	증여세
공제 한도	배우자+자녀 최대 10억~30억	자녀당 10년간 5천만 원
취득세율	유상거래 세율 (1~3%)	증여 세율 (3.5~12%)
세율	10~50% (누진세)	10~50% (누진세)
신고 기한	사망일로부터 6개월	증여일로부터 3개월

핵심 차이: 공제 한도의 엄청난 격차

[예시: 배우자 + 자녀 2명 가구]

상속 시:

배우자 공제: 최소 5억 ~ 최대 30억
일괄공제: 5억
합계: 최소 10억 ~ 최대 35억 공제 가능

증여 시:

자녀 1인당: 10년간 5천만 원
자녀 2명: 총 1억 원 (10년)
차이: 9억 ~ 34억 원!

이 차이가 세금에서 어떤 결과를 만드는지 3번 섹션에서 확인하겠습니다.

출처: 상속세 및 증여세법 제19조, 제53조 (2025년 11월 현재)

2. 2025년 11월 최신 세율 및 공제 한도

📊 상속세 세율 (2025년 현재)

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	-
1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1천만 원
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6천만 원
10억 초과 ~ 30억 이하	40%	1억 6천만 원
30억 초과	50%	4억 6천만 원

상속 공제 항목 (2025년 기준)

1) 기초공제: 2억 원 (무조건 적용)

2) 인적공제 (중복 적용 가능)

자녀공제: 1인당 5천만 원
미성년자공제: 500만 원 × (19세 - 나이)
연로자공제 (65세 이상): 1인당 5천만 원
장애인공제: 500만 원 × (기대여명)

3) 일괄공제: 5억 원

기초공제 + 인적공제 < 5억이면 → 일괄공제 5억 선택 가능

4) 배우자 공제: 최소 5억 ~ 최대 30억

실제 상속받은 금액 또는 법정 상속지분(1.5~30억) 중 큰 금액
최소 5억 원 보장

실제 예시:

[가족 구성: 배우자 + 자녀 2명]
[상속 재산: 15억]
공제 계산:
- 일괄공제: 5억
- 배우자 공제: 최소 5억 (실제 상속분에 따라 증가)
→ 총 공제: 최소 10억 원
과세표준: 15억 - 10억 = 5억
상속세: 5억 × 20% - 1천만 원 = 9천만 원

💰 증여세 세율 (2025년 현재)

상속세와 동일한 세율 구조:

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	-
1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1천만 원
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6천만 원
10억 초과 ~ 30억 이하	40%	1억 6천만 원
30억 초과	50%	4억 6천만 원

증여재산 공제 한도 (10년 합산)

증여자	공제 한도	조건
배우자	6억 원	10년간 합산
직계존속 (부모→자녀)	5천만 원	성인 기준, 10년 합산
직계존속 (부모→미성년 자녀)	2천만 원	10년 합산
직계비속 (자녀→부모)	5천만 원	10년 합산
기타 친족 (6촌 이내)	1천만 원	10년 합산

⚠️ 중요: 10년 합산 규정

2025년에 아버지에게 3천만 원 증여
2030년에 아버지에게 3천만 원 증여
→ 합계 6천만 원 - 공제 5천만 원 = 1천만 원 과세
BUT!
2025년에 아버지에게 5천만 원 증여 (비과세)
2035년에 아버지에게 5천만 원 증여 (비과세)
→ 10년이 지났으므로 각각 비과세!

🏠 취득세 비교 (2025년 현재)

구분	상속	증여
1주택	2.8%	3.5%
조정대상지역 2주택	8%	12%
조정대상지역 3주택	12%	12%

실제 계산:

서울 강남구 아파트 10억 원
상속 시 취득세:
- 10억 × 2.8% = 2,800만 원
증여 시 취득세:
- 10억 × 3.5% = 3,500만 원
- (조정대상지역 2주택 시: 1억 2천만 원!)
차이: 700만 원 ~ 9,200만 원

출처: 국세청 상속세 및 증여세 신고 안내, 지방세법 제11조

3. 실전 계산: 5억 vs 10억 아파트 세금은 얼마?

📍 Case 1: 서울 5억 원 아파트

가족 구성: 부모 2명, 자녀 2명

아파트: 서울 노원구 5억 원 (1 주택)

상황: 아버지가 장남에게 물려주려 함

방법 1: 증여 (아버지 생존 시)

1단계) 증여재산가액: 5억 원
2단계) 증여재산공제: 5천만 원 (직계존속→성인자녀)
3단계) 과세표준: 5억 - 5천만 원 = 4억 5천만 원
4단계) 증여세 계산:
4억 5천만 원 × 20% - 1천만 원 = 8,000만 원
5단계) 신고세액공제 (3%): 8,000만 원 × 3% = 240만 원
6단계) 최종 증여세: 8,000만 원 - 240만 원 = 7,760만 원
7단계) 취득세 (3.5%): 5억 × 3.5% = 1,750만 원
총 세금: 7,760만 원 + 1,750만 원 = 9,510만 원

방법 2: 상속 (아버지 사망 후)

[전제: 상속 재산 = 아파트 5억만 있다고 가정]
1단계) 상속재산가액: 5억 원
2단계) 상속공제:
- 일괄공제: 5억 원
- 배우자 공제: 5억 원 (최소 보장)
→ 총 공제: 10억 원
3단계) 과세표준: 5억 - 10억 = 0원 (음수이므로 0)
4단계) 상속세: 0원
5단계) 취득세 (2.8%): 5억 × 2.8% = 1,400만 원
총 세금: 0원 + 1,400만 원 = 1,400만 원

💡 결론: 5억 아파트는 상속이 8,110만 원 유리!

📍 Case 2: 서울 10억 원 아파트

가족 구성: 부모 2명, 자녀 2명

아파트: 서울 송파구 10억 원 (1 주택)

상황: 부모가 자녀 2명에게 절반씩 물려주려 함

방법 1: 증여 (부모 생존 시, 자녀 각 5억)

[자녀 1명당 계산]
1단계) 증여재산가액: 5억 원
2단계) 증여재산공제: 5천만 원
3단계) 과세표준: 4억 5천만 원
4단계) 증여세: 4억 5천만 원 × 20% - 1천만 원 = 8,000만 원
5단계) 신고공제 (3%): 240만 원
6단계) 최종 증여세: 7,760만 원
[자녀 2명 합계]
증여세: 7,760만 원 × 2 = 1억 5,520만 원
취득세: 10억 × 3.5% = 3,500만 원
총 세금: 1억 5,520만 원 + 3,500만 원 = 1억 9,020만 원

방법 2: 상속 (부모 사망 후)

[전제: 상속 재산 = 아파트 10억 + 예금 3억 = 총 13억]
1단계) 상속재산가액: 13억 원
2단계) 상속공제:
- 일괄공제: 5억
- 배우자 공제: 5억 (최소) ~ 6.5억 (법정지분 50%)
→ 총 공제: 10억 ~ 11.5억 (보수적으로 10억 계산)
3단계) 과세표준: 13억 - 10억 = 3억
4단계) 상속세: 3억 × 10% = 3,000만 원
5단계) 취득세 (2.8%): 10억 × 2.8% = 2,800만 원
총 세금: 3,000만 원 + 2,800만 원 = 5,800만 원

💡 결론: 10억 아파트는 상속이 1억 3,220만 원 유리!

📊 종합 비교표

아파트 가액	증여 총 세금	상속 총 세금	차이 (절약액)	유리한 방법
5억 원	9,510만 원	1,400만 원	8,110만 원	⭕ 상속
10억 원	1억 9,020만 원	5,800만 원	1억 3,220만 원	⭕ 상속
15억 원	3억 4,530만 원	1억 3,800만 원	2억 730만 원	⭕ 상속

⚠️ 주의: 이는 일반적인 경우이며, 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

계산 기준: 2025년 11월 현재 국세청 세율표 적용

4. 상황별 유불리 판단: 나는 어느 쪽이 유리할까?

✅ 증여가 유리한 경우 (예외적)

1) 향후 재산 가치가 급등할 것으로 예상되는 경우

예시: 재개발 예정 지역
현재 시세: 5억 (증여세 약 7,760만 원)
5년 후 예상: 15억
만약 5년 후 상속 시:
→ 15억 기준으로 상속세 계산 (훨씬 많은 세금)
결론: 현재 증여하는 것이 유리

단, 조건:

재산 가치 상승률이 연 20% 이상 확실시
부모님 건강 상태 고려 시 5년 이상 생존 가능

2) 부모 재산이 매우 많아 상속세 최고세율(50%) 구간인 경우

부모 총 재산: 50억 원
상속 시 과세표준: 약 40억 (공제 후)
→ 상속세율: 40~50%
→ 상속세: 약 15억~20억
vs.
증여 (10년에 걸쳐 분산):
→ 증여세율: 20~40%
→ 증여세: 약 8억~12억
결론: 증여가 3억~8억 유리

3) 부모님이 젊고 (60대 이하) 건강한 경우

10년에 걸쳐 분할 증여 가능
자녀 2명에게 각각 10년마다 5천만 원씩 → 세금 0원

❌ 상속이 유리한 경우 (대부분)

1) 일반적인 중산층 가정 (재산 10억 이하)

위 3번 섹션에서 확인했듯이, 5억~10억 아파트는 상속이 압도적으로 유리

2) 부모님 연세가 많으신 경우 (75세 이상)

10년 분할 증여 전략 활용 어려움
상속 공제가 훨씬 큼

3) 배우자가 생존해 있는 경우

배우자 상속공제 5억~30억 활용 가능
증여는 배우자 공제 6억으로 제한

4) 취득세 부담이 큰 경우

조정대상지역 다주택자
증여 취득세 12% vs 상속 취득세 2.8~8%

📋 간단 자가진단 체크리스트

다음 중 3개 이상 해당되면 → 상속이 유리

[ ] 부모님 총 재산이 15억 이하
[ ] 부모님 연세가 70세 이상
[ ] 배우자(어머니/아버지)가 생존
[ ] 아파트가 조정대상지역
[ ] 재산 가치 급등 가능성 낮음
[ ] 10년 이상 장기 플랜 어려움

다음 중 3개 이상 해당되면 → 증여 고려 (전문가 상담 필수)

[ ] 부모님 총 재산이 30억 이상
[ ] 부모님 연세가 65세 이하
[ ] 재개발/재건축 예정 지역
[ ] 10년 이상 장기 플랜 가능
[ ] 자녀가 많음 (3명 이상)
[ ] 현금 자산 비중이 높음

5. 합법적 절세 전략 5가지

🎯 전략 1: 배우자 공동명의 활용

Before (아버지 단독 소유 → 자녀 증여)

아파트 10억 (아버지 100%)
→ 자녀에게 증여
증여세: 약 1억 5,520만 원 (자녀 2명)

After (부부 공동명의 → 자녀 증여)

Step 1) 아버지 → 어머니 지분 50% 증여
증여재산: 5억
배우자 공제: 6억
→ 증여세: 0원
Step 2) 10년 후, 부모 각각 자녀에게 증여
아버지 → 자녀 1: 2.5억 (공제 5천만 원)
아버지 → 자녀 2: 2.5억 (공제 5천만 원)
어머니 → 자녀 1: 2.5억 (공제 5천만 원)
어머니 → 자녀 2: 2.5억 (공제 5천만 원)
각 자녀 증여세:
(2.5억 - 5천만 원) × 2회 = 4억
4억 × 10% × 2 = 8,000만 원
총 증여세: 1억 6,000만 원

✅ 절세 효과: 미미 (이 경우 상속이 더 유리)

💡 배우자 명의 전략이 효과적인 경우:

재산이 30억 이상인 경우
배우자가 재산이 거의 없는 경우

🎯 전략 2: 10년 분할 증여

총 증여 목표: 자녀 1명당 5억
1차 (2025년): 5천만 원 증여
→ 증여세: 0원 (공제 한도 내)
2차 (2035년): 5천만 원 증여
→ 증여세: 0원 (10년 경과로 리셋)
3차 (2045년): 나머지 증여
→ 증여세: 계산 필요
10년마다 공제 리셋 활용!

⚠️ 주의사항:

부모님 나이가 60대 이하일 때 가능
장기 플랜 필요 (20~30년)

🎯 전략 3: 혼인·출산 증여재산 공제 (2025년 신설)

기본 증여재산 공제: 5천만 원
+ 혼인 증여 공제: 1억 원 (결혼 전후 2년)
+ 출산 증여 공제: 1억 원 (출산 전후 2년)
최대 공제: 2억 5천만 원!

실제 사례:

2025년 결혼하는 자녀에게 아파트 증여
아파트 가액: 5억
증여재산 공제:
- 기본: 5천만 원
- 혼인: 1억 원
→ 총 1억 5천만 원
과세표준: 5억 - 1억 5천만 원 = 3억 5천만 원
증여세: 3억 5천만 원 × 10% = 3,500만 원
vs. 일반 증여세 (7,760만 원)
절세액: 4,260만 원!

조건:

혼인신고일 전후 각 2년 (총 4년) 이내
출산일 전후 각 2년 (총 4년) 이내
부모 각각 적용 가능 (아버지 1억 + 어머니 1억)

출처: 상속세 및 증여세법 제53조의 2 (2024년 신설)

🎯 전략 4: 부담부 증여 활용

아파트 시세: 10억
전세 보증금: 5억
증여 시:
- 증여재산: 10억 - 5억 (부담부) = 5억
- 과세표준: 5억 - 5천만 원 = 4억 5천만 원
- 증여세: 약 7,760만 원
vs. 일반 증여: 1억 5,520만 원 (10억 기준)
절세액: 7,760만 원!

⚠️ 주의사항:

전세 보증금 반환 의무는 자녀가 부담
채무 인수 입증 자료 필수 (전세계약서, 은행 거래 내역)

🎯 전략 5: 주택 취득 자금 증여 (2025년 한시 특례)

자녀 주택 구입 자금 증여 시:
일반 증여 공제: 5천만 원
+ 주택 취득 자금 공제: 2억 5천만 원
최대 공제: 3억 원!

조건:

생애 최초 주택 구입 (무주택자)
전용면적 85㎡ 이하
주택가액 5억 원 이하
취득 후 5년 이상 보유·거주

실제 사례:

부모가 자녀에게 4억 현금 증여 (주택 구입 목적)
공제: 3억 원
과세표준: 4억 - 3억 = 1억
증여세: 1억 × 10% = 1,000만 원
vs. 일반 증여세 (3억 5천만 원 × 10% = 3,500만 원)
절세액: 2,500만 원!

출처: 조세특례제한법 제30조의 5 (2025년까지 한시 적용)

6. 절대 하면 안 되는 실수 TOP 3

🚫 실수 1: 명의신탁 (가장 위험!)

잘못된 방법:

"아들 명의로 집을 사는데, 돈은 내가 낸다"

→ 이것이 바로 명의신탁!

법적 문제:

증여세 + 가산세 60% 부과
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 (과태료 최대 5억)
명의신탁 발각 시 소급 과세 (최대 15년)

실제 사례:

2010년: 아버지 돈으로 아들 명의 아파트 구입 (5억)
2025년: 국세청 세무조사로 발각
증여세: 5억 - 5천만 원 = 4억 5천만 원
세금: 4억 5천만 원 × 20% - 1천만 원 = 8,000만 원
가산세: 8,000만 원 × 60% = 4,800만 원
총 세금: 1억 2,800만 원 + 과태료

올바른 방법:

1) 증여세 신고 후 명의 이전
또는

2) 부모 명의로 구입 후 추후 상속

🚫 실수 2: 10년 합산 규정 무시

잘못된 생각:

"5년 전에 2천만 원 줬으니, 이번에 5천만 원 줘도 괜찮겠지?"

현실:

5년 전 증여: 2천만 원
이번 증여: 5천만 원
합산: 7천만 원
공제: 5천만 원
과세표준: 2천만 원
증여세: 2천만 원 × 10% = 200만 원
+ 기존 증여 무신고 가산세 발생 가능!

국세청은 어떻게 알까?

부동산 등기 정보
금융거래 조회 (1억 이상)
신고 포상금 제도
세무조사

올바른 방법:

10년 단위로 계획:
- 2025년: 5천만 원 (비과세)
- 2035년: 5천만 원 (비과세)
- 2045년: 5천만 원 (비과세)

🚫 실수 3: 시가 미만 거래 (저가 양도)

잘못된 방법:

"시세 10억 아파트를 자녀에게 1억에 판다"

→ 차액 9억은 증여로 간주!

법적 기준:

시가의 70% 미만 거래 시 증여 의제
차액의 30% 이상이 증여로 추정

실제 계산:

시세: 10억
거래가: 1억
시가의 70%: 7억
차액: 10억 - 1억 = 9억
9억이 7억보다 크므로 → 9억 전액 증여 간주
증여세: (9억 - 5천만 원) × 30% - 6천만 원
= 8억 5천만 원 × 30% - 6천만 원
= 1억 9,500만 원

올바른 방법:

1) 시가의 70% 이상으로 거래
또는

2) 정상적인 증여 절차 + 증여세 신고

출처: 상속세 및 증여세법 제35조, 시행령 제26조

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모님이 90세인데, 지금이라도 증여하는 게 유리할까요?

A. 대부분 상속이 유리합니다.

이유:

증여 후 10년 이내 사망 시 상속세로 재계산 (상증법 제13조)
90세 평균 기대수명: 약 5년
증여세 납부 후 → 상속세로 재계산 → 이중 부담

단, 예외:

재산이 50억 이상으로 매우 많은 경우
재개발 등으로 가치 급등 확실한 경우

→ 반드시 세무사 상담 필수!

Q2. 아파트 한 채를 자녀 2명에게 공동명의로 증여하면 어떻게 되나요?

A. 각자의 지분만큼 증여세 계산

아파트 10억, 자녀 2명 각 50% 지분
자녀 1:
증여재산: 5억
공제: 5천만 원
과세표준: 4억 5천만 원
증여세: 약 7,760만 원
자녀 2:
동일하게 7,760만 원
총 증여세: 1억 5,520만 원

주의사항:

공동명의 시 향후 처분 시 모두의 동의 필요
한 명이 지분 매도 시 복잡

Q3. 증여 후 부모님이 계속 그 집에 사시면 문제가 되나요?

A. 증여세법상 문제없습니다.

단, 주의사항:

무상 거주 시 증여 이익 발생 가능 (월세 상당액)
연 1천만 원 이상 시 증여세 과세 대상

해결 방법:

부모님께 적정 임대료 지급 (시세의 80% 이상)
임대차계약서 작성 + 실제 이체 내역 보관

Q4. 증여세를 자녀가 대신 내도 되나요?

A. 가능하지만, 그것도 증여로 간주됩니다.

증여세: 8,000만 원
부모가 낼 돈이 없어 자녀가 대납
→ 8,000만 원도 증여로 간주
→ 추가 증여세 발생 가능!

올바른 방법:

증여 재산 중 일부를 증여세 납부용으로 남김
또는 수증자(자녀)가 본인 돈으로 납부

Q5. 상속세를 낮추기 위해 부모님 재산을 미리 쓰는 게 좋을까요?

A. 합법적 방법으로만 하세요.

✅ 괜찮은 방법:

부모님 생활비, 의료비 지출
여행, 취미 생활
손자·손녀 교육비, 용돈 (사회통념상 적정 금액)

❌ 위험한 방법:

갑자기 큰 금액 인출 후 자녀에게 전달
사망 직전 1~2년 내 대규모 인출
명의 차용한 예금 만들기

국세청 추적:

사망 전 2년간 금융거래 조회
1억 이상 인출 시 사용처 입증 요구
입증 못 하면 상속 재산으로 간주

출처: 상속세 및 증여세법 시행령 제11조

Q6. 증여세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

A. 무신고 가산세 + 납부불성실 가산세 + 세무조사 위험

증여세 본세: 8,000만 원
무신고 가산세 (20%): 1,600만 원
납부불성실 가산세 (연 10.95%): 약 900만 원 (1년 기준)
총 납부액: 1억 500만 원

추가 위험:

최대 15년 소급 과세
형사 처벌 가능 (3년 이하 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금)
신용등급 하락

신고 기한:

증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

Q7. 배우자에게 먼저 증여하고, 배우자가 자녀에게 다시 증여하면 절세되나요?

A. 안 됩니다. (2단계 증여 방지 규정)

아버지 → 어머니 (5억, 배우자 공제 6억 → 세금 0)
어머니 → 자녀 (5억, 1년 후)
→ 국세청이 "조세 회피 목적"으로 판단
→ 아버지 → 자녀 직접 증여로 재계산
→ 증여세 부과 + 가산세

법적 근거:

상속세 및 증여세법 제44조 (재산 취득 후 증여)
증여 후 5년 이내 재증여 시 합산 과세

합법적 방법:

최소 5년 이상 간격 두기
실제 어머니가 그 재산을 사용·관리한 증거 확보

Q8. 조부모가 손자·손녀에게 증여하면 세대생략 할증이 있나요?

A. 네, 30% 할증됩니다.

증여세 본세: 8,000만 원
세대생략 할증 (30%): 2,400만 원
총 납부: 1억 400만 원

예외 (할증 없음):

부모가 사망한 경우
부모가 65세 이상이고 자녀가 만 65세 이하인 경우

전략:

조부모 → 부모 → 손자 (2단계) 보다
조부모 → 손자 + 할증 납부가 유리한 경우도 있음
(부모 재산이 많아 상속세율이 높을 경우)

출처: 상속세 및 증여세법 제57조

Q9. 증여 후 5년 안에 집을 팔면 세금이 더 나오나요?

A. 양도소득세 중과 대상입니다.

증여받은 아파트 (취득가 10억)
3년 후 15억에 매도
양도차익: 15억 - 10억 = 5억
일반 세율 (최대 45%): 약 2억 2,500만 원
단기 양도 중과 (60~70%): 약 3억~3억 5천만 원
차이: 약 7,500만 원~1억 2,500만 원

보유 기간별 세율:

1년 미만: 70%
1년 이상 2년 미만: 60%
2년 이상: 일반 세율 (최대 45%)

전략:

증여 후 최소 2년 이상 보유 권장
가능하면 10년 이상 장기 보유 (장기보유특별공제 최대 80%)

Q10. 부모님이 빚이 많은데, 상속 포기하는 게 나을까요?

A. 상속 포기 vs 한정승인 비교 필수

상속 포기:

모든 상속 재산(플러스+마이너스) 전부 포기
사망일로부터 3개월 이내 가정법원에 신고

한정승인:

상속받은 재산 범위 내에서만 빚 상환
재산 > 빚 → 나머지는 상속
재산 < 빚 → 차액은 상속 안 함

예시:
아버지 재산: 아파트 5억 + 빚 8억
상속 포기:
→ 아파트도 못 받고 빚도 안 갚음
한정승인:
→ 아파트 5억 처분해서 빚 5억만 갚음
→ 나머지 3억 빚은 안 갚아도 됨

주의:

기한: 상속 개시 3개월 이내
기한 지나면 단순승인으로 간주 → 빚 전부 상속

출처: 민법 제1019조, 제1028조

8. 체크리스트 및 전문가 상담 안내

✅ 최종 실행 전 체크리스트

[1단계] 현황 파악

[ ] 부모님 총 재산 규모 확인 (부동산 + 금융자산)
[ ] 부모님 연세 및 건강 상태
[ ] 배우자(어머니/아버지) 생존 여부
[ ] 자녀 수 및 상황 (결혼, 출산 계획 등)

[2단계] 세금 계산

[ ] 증여세 계산 (국세청 모의계산 서비스 활용)
[ ] 상속세 계산 (예상)
[ ] 취득세 계산
[ ] 양도소득세 고려 (향후 매도 시)

[3단계] 전략 검토

[ ] 상속 vs 증여 유불리 판단
[ ] 분할 증여 가능 여부 (10년 주기)
[ ] 배우자 명의 전환 검토
[ ] 혼인·출산 공제 활용 가능 여부

[4단계] 리스크 점검

[ ] 명의신탁 여부 확인 (절대 금지!)
[ ] 10년 합산 규정 확인
[ ] 저가 양도 기준 확인 (시가의 70% 이상)
[ ] 세대생략 할증 대상인지 확인

[5단계] 실행

[ ] 세무사 상담 (필수!)
[ ] 증여 또는 상속 실행
[ ] 신고 기한 준수 (증여: 3개월, 상속: 6개월)
[ ] 신고 후 증빙서류 보관 (최소 5년)

💡 전문가 상담이 필수인 경우

다음 중 하나라도 해당되면 반드시 세무사 상담을 받으세요:

재산 규모가 10억 이상
부동산이 2채 이상
조정대상지역 부동산 보유
배우자 명의 전환 계획
10년 내 다른 증여 이력 있음
해외 자산 보유
가업 또는 법인 보유
재개발·재건축 예정 지역

📞 무료 상담 기관 안내

1) 국세청 상담센터

전화: 126 (평일 9시~18시)
홈페이지: www.nts.go.kr
서비스: 기본 세법 상담, 신고 방법 안내

2) 한국세무사회 무료 세무상담

전화: 1566-3636
홈페이지: www.kacpta.or.kr
서비스: 기본 세무 상담 (30분 이내)

3) 대한법률구조공단 (저소득층)

전화: 132
서비스: 법률 상담, 소송 지원

4) 금융감독원 금융민원센터

전화: 1332
서비스: 금융 관련 세금 상담

📄 필요 서류 (상담 시 준비)

증여 상담 시:

증여할 부동산 등기부등본
재산세 고지서 또는 공시지가 확인서
과거 10년간 증여 내역 (있는 경우)
가족관계증명서
주민등록등본

상속 상담 시:

피상속인(사망자) 재산 목록
부동산 등기부등본
금융자산 잔액증명서
가족관계증명서
상속인 전원의 주민등록등본

마무리: 핵심 요약

💰 재산별 추천 전략

재산 규모	추천 전략	예상 절세액
5억 이하	상속 (증여 비추천)	5천만~8천만 원
5억~15억	상속 + 배우자 공동명의	1억~2억 원
15억~30억	상속 + 혼인·출산 공제 활용	2억~5억 원
30억 이상	10년 분할 증여 + 전문가 상담	5억 이상

🎯 오늘 바로 해야 할 3가지

[실천 1] 재산 규모 정확히 파악하기

부동산: 최근 실거래가 또는 감정평가액
금융자산: 예금, 주식, 보험 등
부채: 대출, 보증채무 등

→ 총 재산 - 부채 = 순자산

[실천 2] 증여 vs 상속 세금 비교하기

국세청 홈택스 → 모의계산 → 증여세/상속세 계산기
이 글의 3번 섹션 계산 예시 참고
우리 집 상황에 맞춰 직접 계산

[실천 3] 세무사 상담 예약하기 (재산 10억 이상)

한국세무사회 검색 시스템: www.kacpta.or.kr
지역 세무사 사무소 방문 예약
상담료: 30분~1시간 기준 10만~30만 원

⚠️ 중요: 급하게 결정하지 마세요!

증여·상속은 신중한 판단이 필요합니다
한 번 실행하면 되돌리기 어렵습니다
반드시 전문가 상담 후 진행하세요

⚖️ 면책 조항 (필독)

본 글은 2025년 11월 18일 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다.

반드시 유의하시기 바랍니다:

세법은 개인별 상황에 따라 적용이 다릅니다
본 글의 계산 예시는 단순화한 모델이며, 실제 세금은 다를 수 있습니다
세법은 수시로 개정되므로 최신 정보 확인이 필요합니다
본 글은 특정 상속·증여 방법을 권유하거나 추천하지 않습니다
중요한 재산 결정 시 반드시 세무사, 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다

정보 출처:

국세청 (www.nts.go.kr)
상속세 및 증여세법 (법제처 www.law.go.kr)
지방세법 (행정안전부)
대법원 판례

전문가 상담:

세무 상담: 세무사 (한국세무사회 1566-3636)
법률 상담: 변호사 (대한변호사협회 02-3476-7000)
국세 상담: 국세청 상담센터 (126)

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